Из-за снижения уровня инфляции и других факторов ставки на ипотечные кредиты периодически снижаются, что делает рефинансирование такого долга выгодным и без учёта того факта, что уменьшение суммы кредита и его срока при перекредитовании существенно снижают ежемесячный платёж. В такой ситуации выгодно рефинансировать практически любую ипотеку.
Такую услугу предоставляют практически все крупные отечественные кредитные учреждения, в арсенале которых есть хотя бы одна ипотечная программа. При этом большинство из них предлагает и рефинансирование долговых обязательств перед другими банками, и перекредитование собственных займов.
Условия же рефинансирования жилищных кредитов варьируются от банка к банку, как по размеру ставок, так и по прочим условиям, в частности возрасту заёмщиков, требованиям к занятости и уровню дохода, параметрам жилья.
Рефинансирование ипотечного кредита — что это значит по закону?
В России нет законодательного акта, регламентирующего процедуру рефинансирования ипотечных кредитов. Процесс перекредитования схож с процессом получения обычного жилищного займа, разница лишь в том, что банк выдаёт деньги не на покупку объекта недвижимости, а на погашение долга перед другим кредитным учреждением.
Как правило, при этом годовая ставка оказывается ниже текущей ставки по ипотеке за счёт снижения цены таких кредитов на рынке, что делает получение нового кредита более выгодным. Кроме того, на момент рефинансирования займа его часть будет погашена, то есть уменьшится сумма основного долга, а значит при том же сроке погашения долговых обязательств ежемесячный платёж будет ниже.
Формулировка Закона о рефинансировании подразумевает и в 2024 году государственное субсидирование жилищных займов для семей, у которых в этот период родился второй либо третий ребёнок. По предварительным оценкам, программа затронет более 700 тысяч российских семей, а общая сумма дотаций превысит 600 миллионов рублей.
Возможная экономия одной семьи на ипотеке при участии в госпрограмме составит около 100 тысяч рублей в год, а общая экономия на кредите будет равна примерно 800 тысячам рублей в столице, Санкт-Петербурге и прилегающих областях, 300 тысячам рублей в остальных регионах. Субсидирование жилищных кредитов продлится до конца 2022 года.
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?
Список необходимых документов изменятся от банка к банку, но есть документы, которые потребуются в любом случае. К ним относятся паспорта заёмщиков и созаёмщиков, правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, кредитный договор и договор залога. Также по большинству программ рефинансирования требуются документы о доходе заёмщиков и документы, подтверждающие их занятость.
В любом случае вместе с документами потребуется заявление на рефинансирование. Форму заявления можно заполнить либо в офисе кредитного учреждения, либо на его официальном сайте, конечно, если банк предусмотрел этот вариант.
Может потребоваться и справка от текущего банка-кредитора об остатке задолженности по ипотеке и отсутствии просрочки в течение какого-либо периода, например, одного календарного года перед датой рефинансирования займа.
Отзывы в 2024 году
Отзывы о рефинансировании ипотечных кредитов мало отличаются от отзывов о прочих банковских услугах. Пользователи чаще рассказывают о возникших проблемах, чем о положительном опыте перекредитования. В негативных отзывах, как правило, речь идёт о несостоявшемся рефинансировании, когда какой-либо банк существенно затягивает срок рассмотрения заявки или требует от заёмщика всё новые и новые документы.
Отзывы же про невыгодные условия кредитования практически не встречаются, ведь заёмщики в большинстве крайне ответственно подходят к изучению программы рефинансирования, включая требования к страховой защите.
Положительные отзывы чаще всего содержат похвалу менеджеров банка за своевременную реакцию на заявку и беспроблемную процедуру оформления документов, в частности за взаимодействие представителей банка с коллегами из кредитного учреждения, заём которого был рефинансирован.
Государственная программа рефинансирования ипотечных кредитов в 2024 году
Данная программа подходит скорее тем, кто получает первичный ипотечный кредит, так как изначально не предусматривает перекредитование уже имеющихся займов. Государственная программа направлена на помощь семьям, которые оформили ипотечные кредиты в период с начала 2018 года по конец 2022 года. Семья получает возможность участия в госпрограмме при рождении второго или третьего ребёнка. Программа предусматривает бюджетные дотации, направленные на снижение ставки по ипотеке до 6% годовых.
Госпрограмма предусматривает и другие обязательные условия:
- общий размер кредита не больше 8 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти, не больше 3 миллионов для других регионов;
- заёмщик участвует в государственной программе страхования объекта залога, а также здоровья и жизни;
- первый взнос из собственных средств заёмщика составляет минимум 20% от цены жилья;
- жильё приобретается на первичном рынке.
Для оформления кредита по госпрограмме заёмщику нужно обратиться в одно из кредитных учреждений, участвующих в реализации инициативы государства. Например, такую услугу предоставляет Сбербанк через информационный портал «ДомКлик».
Лучшие предложения банков в 2024 году
Непросто найти выгодные условия и самые низкие процентные ставки рефинансирования ипотечного кредита в силу большого количества кредитных учреждений, предлагающих такие программы. Сегодня услугу перекредитования предоставляют практически все банки, выдающие ипотечные займы. Например, в рядах таких кредиторов находятся Сбербанк, Россельхозбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк.
Выяснить, какие банки занимаются рефинансированием ипотечных кредитов других банков, опять же довольно затратно по времени, для этого нужно посетить сайты всех интересующих кредитных учреждений. Поэтому для удобства поиска составлен приведённый ниже рейтинг лучших банков, отобранных и выстроенных по объёму кредитов физическим лицам.
| Название банка | Минимальная годовая ставка по кредиту на рефинансирование | Сумма кредита на рефинансирование | Срок кредита на рефинансирование | Особые условия |
| Сбербанк России | 9,5% | От 500 тысяч до 5 миллионов рублей | До 360 месяцев | Возможность одновременного рефинансирования вместе с ипотекой других кредитов |
| ВТБ | 10% | До 30 миллионов рублей | Определяется индивидуально | Возможность оформления рефинансирования ипотеки без справки о доходах |
| Газпромбанк | 9,2% | От 500 тысяч рублей до 45 миллионов рублей | От 42 до 360 месяцев | Заявка на рефинансирование рассматривается максимум 10 рабочих дней |
| Россельхозбанк | 9,05% | От 100 тысяч до 20 миллионов рублей | До 360 месяцев | Максимальная сумма кредита доступна исключительно для жителей Москвы |
| Московский Кредитный Банк | 10,9% | До 3 миллионов рублей | До 180 месяцев | Рефинансирование возможно в рамках программы рефинансирования потребительских кредитов |
| Альфа-Банк | 9,29% | До 50 миллионов рублей | До 360 месяцев | Банк помогает заёмщику зарегистрировать недвижимость в госреестре |
| Банк «ФК Открытие» | 9,35% | От 500 тысяч до 30 миллионов рублей | От 60 до 360 месяцев | Возможный размер кредита составляет от 20% до 90% от стоимости недвижимости |
| ЮниКредит Банк | 10,15% | Определяется индивидуально | От 12 до 360 месяцев | Возможно привлечение максимум 3 поручителей |
| Промсвязьбанк | 9,1% | До 15 миллионов рублей | От 36 до 300 месяцев | Для оформления рефинансирования ипотеки требуется общий трудовой стаж не менее 1 года |
| Райффайзенбанк | 9,5% | От 500 тысяч до 26 миллионов рублей | До 360 месяцев | Декларируемый срок оформления рефинансирования – 1 неделя |
| Росбанк | 10% | До 10 миллионов рублей | От 12 до 300 месяцев | Доступна опция «Назначь свою страховку» |
| Россия | 9% | От 500 тысяч до 8 миллионов рублей | От 12 до 300 месяцев | Для клиентов банка, сотрудников компаний-клиентов банка и бюджетников предусмотрены особые условия кредитования |
| Банк «Санкт-Петербург» | 10,5% | От 500 тысяч до 10 миллионов рублей | От 12 до 300 месяцев | В период госрегистрации ипотеки ставка увеличивается на 2 процентных пункта |
| Банк Уралсиб | 9,9% | От 300 тысяч до 30 миллионов рублей | От 36 до 360 месяцев | Декларируемый срок рассмотрения заявки на рефинансирование – 3 рабочих дня |
| Всероссийский Банк Развития Регионов | 9,10% | От 500 тысяч до 30 миллионов рублей | До 360 месяцев | Возможно кредитование в размере до 90% от цены недвижимости |
| Связь-Банк | 10,2% | От 400 тысяч до 30 миллионов рублей | От 36 до 360 месяцев | Возможно кредитование в размере от 10% до 60% от цены недвижимости |
| Тинькофф Банк | 8% | До 100 миллионов рублей | До 300 месяцев | Рефинансирование доступно всем категориям заёмщиков, включая предпринимателей и собственников бизнеса |
| Российский Капитал | 7,5% | От 500 тысяч рублей | От 12 до 300 месяцев | Действуют скидки при использовании услуги «Ставка ниже» |
| Ак Барс Банк | 9,9% | От 500 тысяч до 15 миллионов рублей | От 12 до 300 месяцев | Минимальный размер ставки действует после госрегистрации ипотеки в пользу банка |
| Возрождение | 10,5% | От 1 до 15 миллионов рублей | От 12 до 300 месяцев | Минимальная ставка действует при условии подключения заёмщика к программе коллективного страхования |
| Новикомбанк | 8,8% | От 500 тысяч до 20 миллионов рублей | От 36 до 240 месяцев | Максимальная сумма кредита доступна в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, для остальных регионов предельная сумма – 10 миллионов рублей |
| Бинбанк | 11,99% | От 50 тысяч до 2 миллионов рублей | От 12 до 84 месяцев | Возможно страхование заёмщика от невыплаты кредита |
| Абсолют Банк | 10,25% | От 300 тысяч до 20 миллионов рублей | До 360 месяцев | Подключение опции «Абсолютная ставка» уменьшает годовую ставку на 0,5% |
| Банк Зенит | 9,6% | От 600 тысяч до 25 миллионов рублей | От 12 до 360 месяцев | Нельзя рефинансировать по программе ипотеку от любого банка группы «Зенит» |
| Транскапиталбанк | 7,7% | От 300 тысяч до 9,5 миллиона рублей | От 12 до 300 месяцев | Итоговая величина ставки зависит от выбранного заёмщиком тарифа |
| СМП Банк | 10,3% | От 400 тысяч рублей | До 300 месяцев | Предельное количество заёмщиков – 3 человека |
| РосЕвроБанк | 7,8% | От 500 тысяч до 20 миллионов рублей | От 12 до 240 месяцев | Применяются различные скидки и надбавки к годовой ставке |
| МТС Банк | 9% | До 30 миллионов рублей | От 36 до 300 месяцев | Декларируемый срок рассмотрения заявки – до 5 дней |
Как видно из приведённой таблицы, рефинансирование под самый низкий процент предлагает Российский Капитал, самый же высокий процент в Бинбанке. Однако нельзя ориентироваться при выборе нового кредитора только лишь на размер ставки, приведённой банком на официальном сайте. В большинстве случаев итоговая величина этого параметра может меняться в зависимости от выполнения заёмщиком определённых требований банка, например, о предоставлении каких-либо документов.
Влияет на итоговый размер переплаты и плата за страховку. Какие-то банки, в частности Сбербанк, обязывают заёмщиков страховать только конструктивные элементы недвижимого имущества, другие – жизнь и здоровье заёмщиков, что существенно увеличивает страховую премию. В дополнение кредитор может потребовать застраховать и титульные риски, если жильё приобретено на вторичном рынке и находится в собственности меньше трёх лет.
В итоге годовая плата за страховку по полному перечню рисков, включая титульное страхование, может достигать 40-50 тысяч рублей, что сопоставимо с 2-3 ежемесячными платежами по ипотечному займу. Поэтому важно при подборе программы рефинансирования обращать внимание ещё и на этот момент.
Налоговый вычет
Возврат имущественного налога при рефинансировании ипотеки возможен так же, как и при стандартном ипотечном займе. Для его оформления заёмщику нужно обратиться с соответствующим заявлением в Федеральную налоговую службу.
При этом в числе прочих документов потребуются кредитные договора: с изначальным кредитором и с банком, который рефинансировал жилищный кредит. При оформлении возврата подоходного налога в любом случае нужно предоставлять и справку из бухгалтерии компании-работодателя заёмщика и подтверждающие покупку жилья документы, так как именно на основании этих бумаг определяется сумма, подлежащая возврату.
Заёмщик может вернуть часть налога на доходы физлиц в размере 13% от цены жилья, но в любом случае от суммы в пределах 2 миллионов рублей.
Процедура рефинансирования ипотечного кредита
Заёмщиков, принявших решение о необходимости снижения ставки по кредиту, интересует вопрос, как произвести рефинансирование ипотеки с минимальными временными затратами. Итоговая скорость обработки заявки и процедуры перекредитования зависит как от скорости работы конкретного кредитного учреждения, так и от самого заёмщика. Если на руках у него есть все необходимые документы, то потраченное время, естественно, будет гораздо меньше.
Второй по популярности вопрос среди заёмщиков, как написать заявление на рефинансирование ипотечного кредита. Задающиеся этим вопросом граждане нередко пытаются сразу найти и заполнить образец заявления, что лишено смысла без привязки к конкретному банку, ведь каждое кредитное учреждение использует свою форму такого заявления. Поэтому проще всего и выгоднее по времени либо лично посетить офис банка для заполнения заявки, либо оформить заявление через его официальный сайт.
После подачи заявки на рефинансирование банк анализирует представленные заёмщиком сведения, после чего принимает решение об одобрении кредита или отказе. При положительном решении перекредитование проходит так:
- Проводится оценка объекта недвижимости.
- Оформляется договор страхования.
- Оформляются кредитный договор и договор залога.
- Банк погашает ипотеку у предыдущего кредитора.
- Проводится переоформление документов в госреестре.
На практике процесс рефинансирования ипотеки может проходить несколько иначе. Например, кредитный договор может быть оформлен до заключения договора страховой защиты. Последовательность и набор действий в любом случае зависят исключительно от правил, принятых в конкретном кредитном учреждении.
Как часто можно делать рефинансирование ипотеки?
В последнее время ставки на ипотеку неизменно уменьшаются, поэтому многие граждане не спешат рефинансировать кредит, надеясь дождаться ещё более привлекательных условий. Другие же заёмщики не имеют возможности ждать или просто не хотят этого делать. Последних чаще остальных интересует, можно ли подать на рефинансирование ранее уже перекредитованный заем.
С точки зрения закона нет препятствий к повторному рефинансированию ипотеки, но банки выдвигают свои ограничения на подобные действия. Условием рефинансирования в большинстве кредитных учреждений является истечение определённого срока с момента оформления ипотеки.
Например, если банк рефинансирует займы, с даты получения которых прошло не менее года, то рефинансирование ранее перекредитованных долговых обязательств невозможно до истечения этого срока, то есть рефинансировать кредит в данном банке можно не чаще одного раза в год.
Плюсы и минусы
Достоинства и недостатки рефинансирования ипотечного кредита очевидны. К плюсам относится возможность существенно снизить долговые обязательства, что с учётом среднего срока выплаты ипотечного кредита представляется крайне выгодным заёмщику. Можно записать в преимущества рефинансирования и смену банка, например, если заёмщика не устраивает уровень обслуживания или количество офисов банка.
Недостаток же перекредитования – в необходимости детального анализа условий нового кредита и трате времени на сбор справок и других документов. Несмотря на уменьшение ставки по займу в абсолютном выражении, получатель кредита всегда рискует переплатить за счёт других услуг кредитного учреждения и его партнёров, например, за счёт дорогой страховки или необходимости оплаты комиссии за выпуск и обслуживание дебетовой карты.
Сколько стоит рефинансирование?
Чаще всего комиссия за рефинансирование в банке ипотеки отсутствует, например, подобным образом работает Сбербанк. Но и без такой комиссии расходы заёмщика выходят за пределы ставки на рефинансирование, используемой каким-либо банком в рекламных целях. В частности, по ипотеке нужно готовиться к следующим расходам:
- плата за обслуживание расчётного счёта;
- оплата услуг оценщика недвижимости;
- оплата регистрации в госреестре;
- платёж за договор страхования.
Чтобы получить реальную сумму расходов на кредит, нужно суммировать цену всех упомянутых услуг. Только в этом случае заёмщик сможет оценить, сколько удастся сэкономить при перекредитовании ипотеки.
Отдельные банки могут взимать плату и за другие услуги, связанные с оформлением рефинансирования, например, за рассмотрение документов или конвертацию валюты, последнее возможно при оформлении валютной ипотеки.
