Бесплатные юридические консультации: +7 (123) 456-78-91 (Москва и МО)   |  +7 (123) 456-78-91 (Санкт-Петербург и ЛО)

Продажа — покупка жилья (квартиры, дома) в одном году и налоги. Примеры расчета.



Продажа — покупка жилья (квартиры, дома) в одном году и налоги. Примеры расчета.

Очень частым случаем является одновременная покупка
одного и продажа другого объекта жилой недвижимости в одном году (налоговом
периоде).

Хотела бы рассмотреть несколько случаев и расписать всю
ситуацию, связанную с расчетом и уплатой налогов, чтобы у Вас не возникало
неожиданностей с налоговыми органами.

Что хотелось бы отметить:

Самым лучшим вариантом является продажа квартиры,
которая была в собственности более трех лет. Это идеальный вариант, т.к. при
таком раскладе налогов никаких платить не надо, даже отчитываться перед
налоговой инспекцией законодательство нас освобождает.

Так вот, как Вы уже догадались, рассматривать ситуации
мы будем такие, при которых жилье было в собственности менее трех лет.

Что
нужно будет сделать:

рассчитать налог;

задекларировать свои доходы в декларации по форме
3-НДФЛ и подать ее в срок не позднее 30 апреля года, следующего после продажи
(например, продали квартиру в 2013 году, декларацию подают до 30 апреля 2014
года) в налоговую инспекцию;

уплатить налог до 15 июля того же года, в котором
подается декларация 3-НДФЛ (продолжая пример, до 15 июля 2014 года).

Теперь начнем рассматривать, какие же бывают это
случаи, я постараюсь произвести расчет всевозможных вариантов, но если Вашего
варианта не найдете в этой статье, пишите в комментариях свои подробные
ситуации, будем разбирать.

Варианты, при которых нужно отчитаться перед налоговой
инспекцией – недвижимость, которая была в собственности менее трех лет и:

1 Вариант.

Недвижимость, которую Вы получили в наследство, в дар
или купленная на свои деньги, стоимостью менее 1 000 000 рублей
(можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей).

Например, Александру подарили родители квартиру 2 года
назад, он решает ее продать за 4 800 000 рублей. В связи с тем, что
расходов по приобретению данной квартиры у Александра нет, ему подарили
квартиру, то он имеет право только уменьшить сумму продажи на
1 000 000 рублей.

Расчет:

4 800 000 – 1 000 000 = 3 800 000
рублей

3 800 000 х 13% = 494 000 рублей – к
уплате в бюджет.

2 Вариант.

Недвижимость, купленная на сумму более
1 000 000 рублей (можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму
фактических расходов, связанных с покупкой продаваемого объекта недвижимости).

Например, Александр купил квартиру 1 год назад за
3 200 000 рублей, теперь решил ее продать за 4 700 000
рублей. Т.к. у Александра есть платежные документы на покупку данной квартиры,
он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 3 200 000 рублей.

Расчет:

4 700 000 – 3 200 000 = 1 500 000
рублей

1 500 000 х 13% = 195 000 рублей – к
уплате в бюджет.

 

Взаимозачет покупки и продажи двух объектов
недвижимости возможен только в том случае, если правом на имущественный
налоговый вычет Вы еще не пользовались и сделки происходили в одном году.

Замечу, что включить покупку квартиры Вы имеете право в
том случае, если Вы еще никогда не в жизни не пользовались своим правом на
имущественные налоговый вычет при покупке квартиры, такая возможность дается
один раз в жизни. Максимальный размер налогового вычета при покупке жилой
недвижимости составляет 13% с 2 000 000 рублей (см. размеры вычетов
по годам).

Если Вы уже получили свой вычет при покупке ранее
приобретенной квартиры, взаимозачет невозможен.

Если Вы купили ранее квартиру, но еще не
воспользовались вычетом по ней и никогда не заявляли вычет с покупки, то сейчас
взаимозачет тоже возможен, т.к. заявить свое право Вы имеете в течение всей
жизни, даже если квартира была приобретена, например, в 2005 году.

1. Начнем с недвижимости, которая получена в дар, в
наследство или куплена на сумму менее 1 миллиона рублей. Вычетом при покупке
квартиры продавец не пользовался.

Ситуация
1.1

Куплена квартира №1 за 5 400 000 рублей,
продана квартира №2 за 5 400 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет и получена в наследство (в дар).

Расчет:

5 400 000 – 1 000 000 = 4 400 000
рублей – налогооблагаемая база

4 400 000 х 13% = 572 000 рублей – к
уплате в бюджет

Уменьшаем налогооблагаемую сумму на сумму
имущественного налогового вычета при покупке квартиры №1

4 400 000 – 2 000 000 = 2 400 000
рублей – новая налогооблагаемая база после уменьшения на налоговый вычет при
покупке квартиры №1

2 400 000 х 13% = 312 000 рублей – к
уплате в бюджет.

 

Ситуация
1.2

Куплена квартира №1 за 3 400 000 рублей,
продана квартира №2 за 3 550 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет и купена за 900 000 рублей несколько лет
назад.

Мы видим, что расходы на приобретение составляют 900 000
рублей, т.е. смысла уменьшать сумму продажи на 900 000 рублей – нет.
Поэтому мы берем максимальный размер в 1 000 000 рублей.

3 550 000 – 1 000 000 = 2 550 000
рублей – налогооблагаемая сумма

2 550 000 – 2 000 000 = 550 000
– рублей – налогооблагаемая сумма после взаимозачета с налоговым вычетом при
покупке квартиры №1

550 000 х 13% = 71 500 рублей – к уплате в
бюджет.

Думаю, все, что касается уменьшения налогооблагаемой
базы на 1 000 000 рублей мы разобрались, Вам остается только
подставить свои цифры и расчет будет Вам понятен.

 

Реклама

2. Бывает так, что новая покупаемая квартира стоит
меньше 2 000 000 рублей, при таком раскладе, Вы имеете право произвести
взаимозачет только на сумму покупки по договору купли-продажи.

Ситуация
2.1

Куплена квартира №1 за 1 400 000 рублей,
продана квартира №2 за 3 550 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет, получена в дар (наследство).

3 550 000 – 1 000 000 = 2 550 000
рублей

2 550 000 – 1 400 000 = 1 150 000
рублей – налогооблагаемая база после взаимозачета при покупке квартиры №1

1 550 000 х 13% = 149 500 рублей – к уплате
в бюджет.

Ситуация
2.2

Куплена квартира №1 за 1 400 000 рублей,
продана квартира №2 за 3 550 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет, куплена за 2 550 000 рублей.

3 550 000 – 2 550 000 = 1 000 000
рублей

1 000 000 – 1 400 000 = -400 000
рублей – налогооблагаемая база после взаимозачета при покупке квартиры №1, при
таком ситуации с минусом, налоговая инспекция осталась Вам должна, т.е. Вам
положена доплата суммы имущественного налогового вычета с покупки квартиры №1

-400 000 х 13% = -52 000 рублей – к возврату из
бюджета.

Ситуация
2.3

Куплена квартира №1 за 1 700 000 рублей,
продана квартира №2 за 4 550 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет, куплена за 2 500 000 рублей.

4 550 000 – 2 500 000 = 2 050 000
рублей

2 050 000 – 1 700 000 = 350 000
рублей – налогооблагаемая база после взаимозачета при покупке квартиры №1

350 000 х 13% = 45 500 рублей – уплатить в бюджет.

 

3. А бывает очень красивая ситуация, когда налог
платить вообще не нужно, такая ситуация бывает, когда сумма продажи совпадает с
суммой покупки этой же квартиры, и у налогоплательщика есть платежные
документы, подтверждающие расходы по приобретению квартиры.

Ситуация
3.1

Куплена квартира №1 за 4 430 000 рублей,
продана квартира №2 за 5 450 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет, куплена была за 5 450 000 рублей.

5 450 000 – 5 450 000 = 0 рублей

Данную продажу Вы указываете в декларации и плюсуете
вычет при покупке квартиры №1 в размере максимальной суммы 2 000 000 рублей.

2 000 000 х 13% = 260 000 рублей – к возврату
из бюджета.

Естественно если Ваш уплаченный НДФЛ за один год меньше
260 000 рублей, то сумму Вам будут возвращать до тех пор, пока не наберете
всю сумму.

Например, в 2013 году НДФЛ из зарплаты был уплачен в
размере 100 000 рублей, тогда вернут только эти 100 000 рублей, и
остаток в размере 160 000 рублей перенесется на последующие годы.

Если сумма покупки новой квартиры составляет менее 2 000 000
рублей, то и имущественный вычет будет равен 13% с суммы покупки (Например,
купили квартиру за 1 333 000 рублей, вычет будет = 173 290 рублей,
13% от 1 333 000 рублей).

Ситуация
3.2

Куплена квартира №1 за 4 430 000 рублей,
продана квартира №2 за 5 450 000 рублей – при этом квартира в
собственности менее трех лет, куплена была за 3 450 000 рублей.

5 450 000 – 3 450 000 = 2 000 000 рублей

2 000 000 – 2 000 000 = 0 –
взаимозачет покупка минус продажа, таким образом, никаких налогов к уплате и к
возврату – нет.

 

Обращаю Ваше внимание на то, что такой взаимозачет сумм
продажи и покупки нового жилья возможен при том, что имущественным налоговым
вычетом при покупке Вы никогда не пользовались.

Что еще можно сделать, чтобы уменьшить налогооблагаемую
базу?

Вы можете включить в декларацию 3-НДФЛ другие свои
расходы:

на лечение свое или родственников;

на обучение свое или детей;

— на благотворительность;

— пенсионные взносы;

добровольное страхование свое и членов семьи;

— стандартные вычеты на детей, если работодатель Вам их
не предоставил.

Обычно люди спонтанно не продают свою недвижимость,
поэтому продумайте каждый шаг, собирайте все дополнительные документы для
уменьшения налогооблагаемой базы, если получается так, что от налога Вам не
убежать.

Образцы заполнения деклараций

Из своего опыта скажу, что я бегала из-за 1300 рублей
по клиникам, собирала каждую бумажку, чтобы сумма налога была чуть поменьше и в
результате сэкономила на налоге около 13 тысяч рублей и потратила их с
удовольствием, зная, что это моя заслуга.

Удачи Вам, надеюсь, что эта статья поможет многим
избежать налогов!

Хотите задать вопрос или оставить комментарий?
13 комментариев “Продажа — покупка жилья (квартиры, дома) в одном году и налоги. Примеры расчета.
Ксения

Добрый вечер, подскажите, 2 Ндфл справку просто приложить к пакету документов или необходимо вносить данные в налоговую декларацию?

Ответить
Елена

Здравствуйте!
Данные справки 2-ндфл нужно вносить и приложить тоже нужно.

Ответить
Юлия

Здравствуйте!

Имею ли я право на имущественные вычеты, если я не работала и не работаю, но полученную по наследству долю в квартире, которой владею менее 3-х лет, продам в 2014 году и в этом же году куплю на эти деньги отдельную квартиру. Т.е смогу ли я произвести взаимозачет по вычетам: если я продам долю за 2600 т.р. (минус вычет 1 млн.р) а куплю квартиру за 2 500 т.р. (минус 2 млн.) в этом же году, и при подаче декларации 3-НДФЛ — все это укажу, приложу свидетельство, расписки о получении денег, договоры, но не сдам справку 2-НДФЛ, т.к. не работаю.
И чем это регламентируется, так как не могу понять — имеет ли значение работаю я или нет.

Спасибо.

Ответить
Елена

Здравствуйте!

Взаимозачет возможен при покупке и продаже квартир в одном году, но нужно учитывать тот факт, что на новую купленную квартиру свидетельство о собственности тоже должно быть датировано этим же годом (или если покупка в новостройке, то этим же годом акт передачи).

Расчет по Вашей описанной ситуации могу произвести, если Вы мне напишите, какая у Вас доля в продаваемой квартире, согласно доле делится 1 000 000 рублей.

Ответить
Дмитрий

Здравствуйте!

У меня ситуация схожая с пунктом 5.
В 2013ом была куплена квартира по 214ФЗ, т.е. долевое строительство, никаких актов ещё на руках и свидетельств тоже.
В том же году совершил переуступку права на эту квартиру.
Т.е. на руках только два договора, участия в долевом строительстве и о переуступке прав новому владельцу. Квартира ещё не построена.
Какие проблемы с налоговой могут быть? Подавать ли декларацию?

Ответить
Елена

Здравствуйте!

Вам нужно отчитаться по переуступке квартиры, это равноценная продажа.
До 30 апреля 2014 года Вы должны подать декларацию по форме 3-НДФЛ о переуступке, указать в ней сумму продажу минус сумму покупки данной квартиры.

Например, купили квартиру за 2 000 000 рублей, а переуступили за 2 500 000 рублей.
Расчет:
2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 рублей
500 000 х 13% = 65 000 руб — к уплате в бюджет.

Заявить на вычет при покупке квартиры Вы не можете, т.к. акта передачи нет.

Ответить
Галина

Добрый день! Подскажите пожалуйста, как правильно заполнить декларацию 3 ндфл по продаже и покупке квартиры, если имущественным вычетом уже пользовались ранее?

Ответить
Елена

Здравствуйте!

Вы можете воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры:

1. в сумме расходов, которые были у Вас на приобретение продаваемого жилья
2. в размере 1 000 000,00 рублей.

Напишите конкретные цифры, составлю образец заполнения декларации.

Ответить
Ольга

Здравствуйте! Подскажите если я приобрела квартиру № 1 стоимостью 2 000 000 и через пару месяцев продала эту же квартиру № 1 по стоимости 2 000 000 . Должна ли я сдавать декларацию 3-НДФЛ ? Спасибо

Ответить
Любовь

Здравствуйте.

Вы получили доход от продажи имущества, которым владели менее минимального срока.
Доход необходимо задекларировать.
При этом Вы имеете право применить имущественный налоговый вычет в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов в размере 2 000 000 рублей (п. 2, ст. 220 НК РФ).
В общем итоге по декларации получится:
2 000 000 (доход) — 2 000 000 (расход) = 0 рублей.
Налог: 0 рублей.
Обязанность в подаче декларации в Вашей ситуации остается, даже не смотря на то, что нет налога к уплате.

Ответить
Татьяна

Добрый день! Купила квартиру в новостройке без отделки в 2014 году за 2 650 000 руб. Акт-передачи и Свидетельство о собственности от 2016г. Отремонтировала квартиру (квитанции на отделочные материалы и работы на сумму более 400 000 руб. имеются) и продала эту же квартиру в 2017 г. за 3 000 000 руб. (по кадастру цена 4 419 000 руб. Х 0,7 = 3 093 000). Можно ли подавая декларацию о доходах 3-НДФЛ в следующем году в одной декларации сделать имущественный вычет на покупку квартиры и на отделку? Я не работаю, справки 2-НДФЛ нет. Спасибо, с уважением Татьяна.

Ответить
Любовь

Здравствуйте.

Право на имущественный налоговый вычет получено Вами в 2016 году, так как в этот год был подписан акт приема передачи на квартиру.
Вы в праве заявить имущественный вычет в любом налоговом периоде, начиная с 2016 года и далее.
Так как у Вас не было налогооблагаемых доходов, то подача декларации за 2016 год неактуальна.
За 2017 год Вам обязательно следует отчитаться перед налоговой так как был получен налогооблагаемый доход от продажи квартиры. Документы следует подать до 30 апреля 2018 года.
При декларировании полученного дохода Вы имеете право применить имущественный налоговый вычет по продаже в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, затраченных на приобретение квартиры (п. 2, ст. 220 НК РФ).
Расходы, затраченные на приобретение, составляют 2 650 000 рублей. Расходы на ремонт и отделку не относятся к расходам на приобретение квартиры.
Так как декларируемая сумма не может быть меньше 0.7 от кадастровой стоимости, то в доходы следует вписать сумму согласно расчету:
4 419 000 x 0.7 = 3 093 300.
Также в декларацию следует внести раздел Д1, включающий информацию по имущественному вычету по покупке квартиры. Данный вычет предоставляется один раз в жизни в сумме не более 2 000 000 рублей.
Итоговый расчет по декларации:
3 093 300 (декларируемая сумма) — 2 650 000 (расходы на приобретение) — 2 000 000 (имущественный вычет) = — 1 556 700 рублей.
Вся сумма взаимокомпенсируется различными налоговыми вычетами. Образуется остаток имущественного вычета по покупке в размере 1 556 700 рублей, который переносится в последующие налоговые периоды.
Если в будущем у Вас появятся налогооблагаемые доходы, Вы сможете либо получить возврат НДФЛ, либо также произвести взаимозачет на сумму остатка.
Помимо декларации Вам требуется подать в налоговую копии документов по приобретению и продажи квартиры.

Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Последние ответы
  • Продажа дома с землей. Платить налог?

    Добрый день! Продаю в 2018г. дом с земельным участком полученной мною по дарственной. Земельный участок в собственности с 2009г. Дом в собственности с 2009г., но в 2017г. бало выделение долей через суд. В итоге новый кадастровый номер и дата регистрации — 2017г. Вопросов по земле нет, т.к.в собственности более 5 лет, соответственно налог не платим, перейти…

  • Возврат 13%

    Добрый вечер.Подскажите могу ли я вернуть 13% за покупку ортопедических стелек для ребенка?Компрессионные чулки по предписаниям врачей?

  • Имущественный и социальный вычеты

    Здравствуйте. В июле 2012г купила квартиру в ипотеку и получаю имущественный вычет с работы: на основании уведомления с ФНС 13% с зарплаты не удерживают и не будут удерживать еще до 2020г. В августе 2017г сын поступил в университет, обучение платное. Вопрос: могу ли я получить и как мне получить социальный вычет за учебу сына, учитывая перейти…

  • Имущественный налоговый вычет с обременением

    Добрый день. Куплена квартира с обременением(купил работодатель), договор купли-продажи и акт от августа 2017, право собственности подтверждает выписка из егрп от октября 2017. Я имею право на вычет в 2018 за 2017г.. Вопрос: я погасила долг за покупку в размере 1.5 миллиона рублей. Я имею право на вычет только на 195 тыс рублей, а когда перейти…

  • Налог

    Я получил участок от муниципалитета в 2003 г. Строил на нем дом до 2012г. Получил техпаспорт на дом в этом же году. Получил свидетельство на право собственности в 2014г. Продал дом в 2017 г. (менее 3х лет) за 1 700 000 р. Я не работающий пенсионер, более 10 лет. Чеков на строй материалов нет. Должен ли я перейти…

  • Возврат налога за покупку квартиры

    Если я работаю одновременно в двух организациях ,то мне надо предоставить 2НДФЛ от первого и второго рабочего места? За каждый год отдельно?

  • Налоговый вычет (военная ипотека+ доп средства

    Добрый вечер! Такой вопрос. Муж — военный, берем квартиру по военной ипотеке + доплачиваем еще чуть больше 4-х миллионов( половина доп денег мужа, половина моя) Хотим узнать, возможно ли получение налогового вычета мной с моих двух миллионов, а мужа с его (именно доп средств, не военной ипотеки!) При учете того,что дду заключается с мужем и перейти…

  • земельный участок и дом

    добрый день в 2016 году я приобрела землю в часную собственность. а 2017 году взяла сумму в кредит и построила по договору дом. он еще не оформлен. подскажите как мне поступить правильно чтобы вернуть налог

  • Перераспредление долей

    Добрый день! В апреле 2016 в браке была куплена квартира (5 млн) и собственность оформлена на моего мужа. В этом году муж подавал декларацию и уже получил часть своего вычета. Теперь мы узнали, что и я могла получить налоговый вычет, т.к. квартиры куплены в браке. Но в налоговой сказали, что это нужно было делать сразу перейти…

  • Имущественный вычет пенсионеру

    Добрый день! Я являюсь неработающим пенсионером с июня 2017 года. В 2015 году приобрёл недвижимость по дду (свидетельство о собственности от мая 2015 года). За какие года я могу получить имущественный вычет? Какой год указывать начало использования вычета? За какой год подавать первую декларацию? Спасибо!

  • как оформить 3-ндфл на имущественный вычет, если за этот же год уже получен вычет на лечение

    Добрый день! Помогите, пожалуйста разобраться с такой ситуацией. Я подаю декларацию на имущественный вычет за 3 года: 2014-2015-2016, в 2015 г. уже подавала на вычет за лечение и получила его. Теперь никак не могу понять, надо ли включать в декларацию 2015 года сумму, потраченную на лечение, и если включать, то надо ли при этом корректировать «вычет перейти…

  • Как рассчитать возврат налога

    В 2016 г куплена квартира в долевую собственность на троих за 3млн600 тыс руб. Один из собственников уже вернул себе ранее 260 тыс руб за первую квартиру. Как правильно подать налоговый вычет. Каждому из двух собственников (муж и жена) по 1 млн 800 тыс. Или каждый из них заявляет только на 1/3 по 666.666руб. ? перейти…